Lorsqu'une société conclut un bail portant sur plusieurs bâtiments ou éléments, il peut être délicat de déterminer le traitement fiscal à appliquer.

Dans un cas récent, une société a loué deux immeubles : l'un destiné à accueillir un village de vacances avec quelques chambres pour le personnel, l'autre exclusivement pour le logement du personnel. L'administration fiscale a estimé qu'il fallait analyser séparément les locations : la première imposable à la TVA et la seconde exonérée.

Le Conseil d'État a rappelé qu'il existe une seule prestation lorsqu'un ensemble d'éléments est si étroitement lié qu'il constitue une prestation économique unique et indissociable. Dans cette affaire, tous les locaux servaient à la même finalité : l'exploitation du village de vacances. De plus, le bail ne permettait pas de louer séparément les chambres du personnel et aucune facturation distincte n'était prévue.

Le Conseil d'État a également souligné que certains éléments peuvent être accessoires : si un élément est principalement destiné à faciliter ou compléter le service principal, il doit suivre le même régime fiscal que ce service. Ici, le logement du personnel, bien que marginal en valeur, était accessoire à la location du village de vacances et soumis à la TVA.

Ainsi, la société pouvait déduire la TVA sur la construction et l'équipement de l'ensemble des immeubles.

Pour résumer :
- Une opération unique se caractérise par l'indissociabilité des éléments ou par la présence d'une prestation principale et d'éléments accessoires.
- Le taux de TVA applicable à une opération complexe est celui de l'élément principal. Si tous les éléments sont principaux mais relèvent de taux différents, le taux le plus élevé s'applique.

Ces principes permettent de traiter correctement la TVA lorsque plusieurs éléments sont inclus dans un même contrat ou une même prestation.